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根據(jù)世界上最大的房地產(chǎn)咨詢公司—世邦魏理仕提供的信息，近年來(lái)的葡萄牙房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高，2019年上半年葡萄牙房產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)了25％，2019年全年投資可達(dá)30億歐元。葡萄牙是老牌的發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，完善的基礎(chǔ)設(shè)施和豐富的旅游資源吸引了大量國(guó)際投資者。在2019年葡萄牙投資榜單中，酒店業(yè)占比最高，占總投資額29%，其次是房產(chǎn)業(yè)。并且，與西哈努克港等東南亞國(guó)家投資行情不同的是，葡萄牙國(guó)內(nèi)投資者十分熱衷本國(guó)投資，在2019年貢獻(xiàn)了1.4億歐元，和2018年的5500萬(wàn)歐元形成了鮮明對(duì)比。葡萄牙在遭受2010年債務(wù)危機(jī)以后，房產(chǎn)價(jià)格一路下跌，這種情況在近年來(lái)得到了改善，葡萄牙整體房?jī)r(jià)在2016年迎來(lái)了繁榮的機(jī)遇。

根據(jù)葡萄牙住房管理部數(shù)據(jù)，葡萄牙有80%的人口住在城市，其余住在鄉(xiāng)村（我國(guó)僅有58.52%人口住在城市）。盡管葡萄牙住宅供應(yīng)量正處于增長(zhǎng)期，但其國(guó)土面積小，核心房產(chǎn)有限。并且，葡萄牙沒(méi)有拆遷法，大多數(shù)房屋只會(huì)進(jìn)行內(nèi)部翻新，這也就意味著葡萄牙的房?jī)r(jià)，有基本的保值功能。2013年，葡萄牙頒布一系列旨在推動(dòng)財(cái)政復(fù)蘇的計(jì)劃，其內(nèi)容是：如果一名退休人員在一年內(nèi)可以在葡萄牙生活至少6個(gè)月，并且在名下?lián)碛幸惶追慨a(chǎn)（租用或購(gòu)買），他就能在十年內(nèi)享受免稅的優(yōu)惠政策。該計(jì)劃吸引了很多人來(lái)此購(gòu)房。以法國(guó)為例，據(jù)《Sapo》新聞報(bào)道，在葡萄牙購(gòu)房置業(yè)早已成為法國(guó)人退休后的熱門選擇之一。由于稅收優(yōu)惠，2013年以來(lái)，已經(jīng)有約25000名法國(guó)人在葡萄牙置業(yè)投資。

目前，葡萄牙有三大投資熱門城市：阿爾加維、里斯本和波爾圖。

事實(shí)上，這也是葡萄牙最發(fā)達(dá)城市。在2019年的旅游榜中，有30.6%的游客來(lái)到阿爾加維，26.2%的游客選擇去了里斯本，14.6%的游客選擇以波爾圖為主的北方地區(qū)。今天我們就分析下，這三座城市的風(fēng)土人情和投資指南。

1圣地阿爾加維：四季如夏的濱海首選

阿爾加維位于葡萄牙的最南端，這里兩面臨海，陽(yáng)光明媚，是歐洲陽(yáng)光最充裕的地區(qū)。它曾經(jīng)被《紐約時(shí)報(bào)》評(píng)為世界最佳旅游地之一。這里深受諸多運(yùn)動(dòng)名人的喜愛(ài)：球星C羅、羅納爾多，足球教練穆里尼奧、弗格森等都是這里的旅游常客。阿爾加維的旅游官網(wǎng)都自豪地宣稱：阿爾加維是歐洲最有名的秘密。作為葡萄牙沿海新興的最大城市，阿爾加維的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地理位置都決定了該地區(qū)房產(chǎn)的升值空間。

2019年，阿爾加維房地產(chǎn)收益率大約在5%到6%左右。

阿爾加維是歐洲最有名的養(yǎng)老圣地，這里有退休人員想要的一切，當(dāng)?shù)氐恼w醫(yī)療保健排名世界第十二。這里主要有兩家大型私立醫(yī)院：法羅(Faro)醫(yī)院以治療心臟病科而聞名；阿爾沃醫(yī)院則是最方便的醫(yī)院。與阿爾加維經(jīng)濟(jì)地位所不匹配的是其低廉的租金和公寓價(jià)格。在阿爾加維市中心，租一套3間臥室的豪華別墅，月租金僅需要875歐元（葡萄牙平均價(jià)格為1118歐元）。購(gòu)買公寓亦是如此，阿爾加維每平米僅需2389歐元（葡萄牙平均2676歐元）。但值得注意的是，阿爾加維不同地區(qū)的房產(chǎn)走勢(shì)也有所不同，盡管市中心住宅房?jī)r(jià)平均值已達(dá)到2800歐元每平米，但黃金地段已經(jīng)突破了均價(jià)的兩倍多。這里有27萬(wàn)歐元就可以買到的輕奢豪宅（Olhao區(qū)、270平米），也有250萬(wàn)歐元才能買到的豪華別墅（Silves區(qū)，500平米）。不過(guò)，阿爾加維地區(qū)的遠(yuǎn)郊仍是另一幅景象，這里仍有許多荒地，欠缺開(kāi)發(fā)，在短期內(nèi)難以得到發(fā)展。投資者也需要擦亮眼睛，不能因?yàn)楹桶柤泳S沾邊就大膽行動(dòng)。

2事業(yè)有成波爾圖：投資事業(yè)佳選

波爾圖是葡萄牙第二大城市，其盛產(chǎn)的“波特酒”頗有名氣，眾多頂級(jí)酒莊都坐落于此，使波爾圖有著“酒都”的美譽(yù)。與熱情似火的阿爾加維相比，這里厚重卻帶感。波爾圖老城不大，小巷像迷宮，每一條道路里都充滿了迥然不同的文化體驗(yàn)，這也因此吸引了大批游客來(lái)此參觀。波爾圖交通便利，它有一個(gè)歐洲最先進(jìn)的機(jī)場(chǎng)（也是歐洲第二繁忙的機(jī)場(chǎng)）。并且，當(dāng)?shù)氐牡罔F便利且實(shí)用——波爾圖地鐵共有6條線路，81個(gè)車站，67公里的長(zhǎng)度。地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間為為6:00首班到次日1:00末班，每張僅為0.5歐元。2019年底，我國(guó)企業(yè)（中車中唐公司）中標(biāo)波爾圖地鐵項(xiàng)目，未來(lái)波爾圖地鐵，將在原基礎(chǔ)上延展六公里，增設(shè)七個(gè)車站，新車廂也將由我國(guó)企業(yè)來(lái)設(shè)計(jì)。波爾圖在近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭同樣不容小覷。《葡萄牙2019年投資吸引力調(diào)查》指出，從2013年到2018年，波爾圖和葡萄牙北部的外國(guó)直接投資年均增長(zhǎng)率為11.4％，增長(zhǎng)率大大高于葡萄牙和歐盟平均水平。此外，波爾圖GDP增長(zhǎng)速度為全國(guó)平均水平兩倍，出口量更是占了總量的39%，許多葡萄牙年輕人也都選擇在此發(fā)展事業(yè)。

得益于這些優(yōu)異的條件，波爾圖在近七年來(lái)（2011—2018），市中心房?jī)r(jià)增值146%，井噴式上漲極為顯著。以至于有人驚嘆“回報(bào)要看里斯本，投資得去波爾圖！”“回報(bào)要看里斯本”，這句話當(dāng)然可以理解：作為首都的里斯本，在房屋銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)上自然有著先天的優(yōu)勢(shì)。但就2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，里斯本的住房需求增長(zhǎng)量為66%，遠(yuǎn)遜于波爾圖的82%。“投資得去波爾圖”這句話便緣于此，波爾圖原有房?jī)r(jià)較低，有著巨大的增值空間。據(jù)葡萄牙統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房?jī)r(jià)增幅最高（最高的是Matosinhos地區(qū)，為9.8%）。但由于其基本盤較低，波爾圖市中心公寓價(jià)格僅為2626歐元每平米，仍低于葡萄牙平均價(jià)格。因此，目前投資波爾圖仍有廣闊前景。目前的波爾圖房產(chǎn)投資，主要集中于租賃市場(chǎng)，單間臥室的住宅是新開(kāi)發(fā)住房的主要形式。因此，波爾圖的租金昂貴（1276歐元）。當(dāng)然，波爾圖的房屋類型都比較豐富，別墅、公寓、甚至廠房，在這里都可以買到。

3風(fēng)景宜人里斯本：自住投資兩相宜

里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形讓電車成為里斯本一道亮麗的風(fēng)景線。這里每年接待游客超過(guò)100萬(wàn)人，城市酒店入住率平均80%以上，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)投資收益率和房產(chǎn)出租年收益率都處于全歐領(lǐng)先水平高。目前，里斯本的GDP占全國(guó)GDP的45%以上，人均GDP遠(yuǎn)高于歐洲大多國(guó)家。但與人們印象中不同的是，里斯本的支柱產(chǎn)業(yè)并非旅游業(yè)，而是科技業(yè)和金融業(yè)。里斯本是全球科技領(lǐng)域的領(lǐng)先者，是歐洲最佳投資和發(fā)展前景城市之一，是世界上最大科技會(huì)議之一“網(wǎng)絡(luò)峰會(huì)”的永久主辦地。目前，里斯本政府對(duì)企業(yè)實(shí)施10年免稅等激勵(lì)措施，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成為南歐的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和科技初創(chuàng)企業(yè)的重要中心。盡管葡萄牙面積較小，但它在歷史上曾經(jīng)是海上霸主，影響力極大：巴西、馬六甲、緬甸、澳門......都曾經(jīng)是葡萄牙貿(mào)易體系中的一員。世界上眾多跨國(guó)企業(yè)都在里斯本設(shè)立總部（沃達(dá)豐和微軟新總部都在此處）。當(dāng)然，由于里斯本物價(jià)較高，這里的房?jī)r(jià)自然也是全國(guó)最貴的地區(qū)之一。里斯本市中心租金1701歐元，市中心公寓價(jià)格是4284歐元一平米，是整個(gè)葡萄牙地區(qū)房?jī)r(jià)的兩倍以上。但這也是因?yàn)槔锼贡镜貐^(qū)的租賃資源短缺所致。

總體而言，目前的葡萄牙，正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時(shí)期，房產(chǎn)投資都處于不錯(cuò)的回報(bào)。但隨著歐洲收緊黃金居留計(jì)劃，我們也需要詳細(xì)研究歐洲的投資行情，謹(jǐn)慎研究，大膽行動(dòng)。