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根據世界上最大的房地產咨詢公司—世邦魏理仕提供的信息，近年來的葡萄牙房地產投資屢創新高，2019年上半年葡萄牙房產市場投資增長了25％，2019年全年投資可達30億歐元。葡萄牙是老牌的發達資本主義國家，完善的基礎設施和豐富的旅游資源吸引了大量國際投資者。在2019年葡萄牙投資榜單中，酒店業占比最高，占總投資額29%，其次是房產業。并且，與西哈努克港等東南亞國家投資行情不同的是，葡萄牙國內投資者十分熱衷本國投資，在2019年貢獻了1.4億歐元，和2018年的5500萬歐元形成了鮮明對比。葡萄牙在遭受2010年債務危機以后，房產價格一路下跌，這種情況在近年來得到了改善，葡萄牙整體房價在2016年迎來了繁榮的機遇。

根據葡萄牙住房管理部數據，葡萄牙有80%的人口住在城市，其余住在鄉村（我國僅有58.52%人口住在城市）。盡管葡萄牙住宅供應量正處于增長期，但其國土面積小，核心房產有限。并且，葡萄牙沒有拆遷法，大多數房屋只會進行內部翻新，這也就意味著葡萄牙的房價，有基本的保值功能。2013年，葡萄牙頒布一系列旨在推動財政復蘇的計劃，其內容是：如果一名退休人員在一年內可以在葡萄牙生活至少6個月，并且在名下擁有一套房產（租用或購買），他就能在十年內享受免稅的優惠政策。該計劃吸引了很多人來此購房。以法國為例，據《Sapo》新聞報道，在葡萄牙購房置業早已成為法國人退休后的熱門選擇之一。由于稅收優惠，2013年以來，已經有約25000名法國人在葡萄牙置業投資。

目前，葡萄牙有三大投資熱門城市：阿爾加維、里斯本和波爾圖。

事實上，這也是葡萄牙最發達城市。在2019年的旅游榜中，有30.6%的游客來到阿爾加維，26.2%的游客選擇去了里斯本，14.6%的游客選擇以波爾圖為主的北方地區。今天我們就分析下，這三座城市的風土人情和投資指南。

1圣地阿爾加維：四季如夏的濱海首選

阿爾加維位于葡萄牙的最南端，這里兩面臨海，陽光明媚，是歐洲陽光最充裕的地區。它曾經被《紐約時報》評為世界最佳旅游地之一。這里深受諸多運動名人的喜愛：球星C羅、羅納爾多，足球教練穆里尼奧、弗格森等都是這里的旅游常客。阿爾加維的旅游官網都自豪地宣稱：阿爾加維是歐洲最有名的秘密。作為葡萄牙沿海新興的最大城市，阿爾加維的經濟實力和地理位置都決定了該地區房產的升值空間。

2019年，阿爾加維房地產收益率大約在5%到6%左右。

阿爾加維是歐洲最有名的養老圣地，這里有退休人員想要的一切，當地的整體醫療保健排名世界第十二。這里主要有兩家大型私立醫院：法羅(Faro)醫院以治療心臟病科而聞名；阿爾沃醫院則是最方便的醫院。與阿爾加維經濟地位所不匹配的是其低廉的租金和公寓價格。在阿爾加維市中心，租一套3間臥室的豪華別墅，月租金僅需要875歐元（葡萄牙平均價格為1118歐元）。購買公寓亦是如此，阿爾加維每平米僅需2389歐元（葡萄牙平均2676歐元）。但值得注意的是，阿爾加維不同地區的房產走勢也有所不同，盡管市中心住宅房價平均值已達到2800歐元每平米，但黃金地段已經突破了均價的兩倍多。這里有27萬歐元就可以買到的輕奢豪宅（Olhao區、270平米），也有250萬歐元才能買到的豪華別墅（Silves區，500平米）。不過，阿爾加維地區的遠郊仍是另一幅景象，這里仍有許多荒地，欠缺開發，在短期內難以得到發展。投資者也需要擦亮眼睛，不能因為和阿爾加維沾邊就大膽行動。

2事業有成波爾圖：投資事業佳選

波爾圖是葡萄牙第二大城市，其盛產的“波特酒”頗有名氣，眾多頂級酒莊都坐落于此，使波爾圖有著“酒都”的美譽。與熱情似火的阿爾加維相比，這里厚重卻帶感。波爾圖老城不大，小巷像迷宮，每一條道路里都充滿了迥然不同的文化體驗，這也因此吸引了大批游客來此參觀。波爾圖交通便利，它有一個歐洲最先進的機場（也是歐洲第二繁忙的機場）。并且，當地的地鐵便利且實用——波爾圖地鐵共有6條線路，81個車站，67公里的長度。地鐵運營時間為為6:00首班到次日1:00末班，每張僅為0.5歐元。2019年底，我國企業（中車中唐公司）中標波爾圖地鐵項目，未來波爾圖地鐵，將在原基礎上延展六公里，增設七個車站，新車廂也將由我國企業來設計。波爾圖在近年來的經濟勢頭同樣不容小覷。《葡萄牙2019年投資吸引力調查》指出，從2013年到2018年，波爾圖和葡萄牙北部的外國直接投資年均增長率為11.4％，增長率大大高于葡萄牙和歐盟平均水平。此外，波爾圖GDP增長速度為全國平均水平兩倍，出口量更是占了總量的39%，許多葡萄牙年輕人也都選擇在此發展事業。

得益于這些優異的條件，波爾圖在近七年來（2011—2018），市中心房價增值146%，井噴式上漲極為顯著。以至于有人驚嘆“回報要看里斯本，投資得去波爾圖！”“回報要看里斯本”，這句話當然可以理解：作為首都的里斯本，在房屋銷售市場和租賃市場上自然有著先天的優勢。但就2018年的數據來看，里斯本的住房需求增長量為66%，遠遜于波爾圖的82%。“投資得去波爾圖”這句話便緣于此，波爾圖原有房價較低，有著巨大的增值空間。據葡萄牙統計局數據顯示，2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高（最高的是Matosinhos地區，為9.8%）。但由于其基本盤較低，波爾圖市中心公寓價格僅為2626歐元每平米，仍低于葡萄牙平均價格。因此，目前投資波爾圖仍有廣闊前景。目前的波爾圖房產投資，主要集中于租賃市場，單間臥室的住宅是新開發住房的主要形式。因此，波爾圖的租金昂貴（1276歐元）。當然，波爾圖的房屋類型都比較豐富，別墅、公寓、甚至廠房，在這里都可以買到。

3風景宜人里斯本：自住投資兩相宜

里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形讓電車成為里斯本一道亮麗的風景線。這里每年接待游客超過100萬人，城市酒店入住率平均80%以上，當地房產投資收益率和房產出租年收益率都處于全歐領先水平高。目前，里斯本的GDP占全國GDP的45%以上，人均GDP遠高于歐洲大多國家。但與人們印象中不同的是，里斯本的支柱產業并非旅游業，而是科技業和金融業。里斯本是全球科技領域的領先者，是歐洲最佳投資和發展前景城市之一，是世界上最大科技會議之一“網絡峰會”的永久主辦地。目前，里斯本政府對企業實施10年免稅等激勵措施，當地已經成為南歐的創意產業和科技初創企業的重要中心。盡管葡萄牙面積較小，但它在歷史上曾經是海上霸主，影響力極大：巴西、馬六甲、緬甸、澳門......都曾經是葡萄牙貿易體系中的一員。世界上眾多跨國企業都在里斯本設立總部（沃達豐和微軟新總部都在此處）。當然，由于里斯本物價較高，這里的房價自然也是全國最貴的地區之一。里斯本市中心租金1701歐元，市中心公寓價格是4284歐元一平米，是整個葡萄牙地區房價的兩倍以上。但這也是因為里斯本地區的租賃資源短缺所致。

總體而言，目前的葡萄牙，正處于經濟發展的黃金時期，房產投資都處于不錯的回報。但隨著歐洲收緊黃金居留計劃，我們也需要詳細研究歐洲的投資行情，謹慎研究，大膽行動。